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继承、买卖、赠与哪种过户最省钱
沈阳市沈河区炎黄为老服务中心 / 2017-11-02

 几天,张先生向中心工作人员咨询一个问题。


的儿子马上就要结婚了,张先生打算将自己名下的房产过户给儿子,当做婚房,但不知道什么时候过户合适?采取什么样的方式过户最省钱?


为了解答这位朋友的疑惑,今天我们就来分析一下房屋过户采用买卖、赠与、继承三种方式各自的税费情况。


(因房屋的性质、面积大小及地域的差别,税费会有所不同,仅供参考。)


假设张先生的房产是北京的普通商品住房(学区房),80平米,目前价值300万。

 

1

以买卖的形式过户给儿子

 

 

序号

费用类别

数额

备 注

1

契税

房屋价值的1%-3%

家庭购买首套或二套建筑面积90平米以下(含90)税率1%;家庭购买首套且建筑面积90平米以上 税率1.5%;家庭购买二套且建筑面积在90平米之上税率2%;其他情况3%

2

增值税

不满2年,征收5%;满2年的免征

 

3

个人所得税

个人转让住房为家庭二套或二套以上的房屋或取得产权未满五年的,征收个人所得税1%,个人转让的住房为家庭唯一一套住房且取得产权满五年的,免征个人所得税

 

4

土地转让金

1%   

(土地性质为:出让,免收)

 

5

印花税

住房:5元; 

 非住房:0.05%

 

6

登记费

住房:每套80元 ; 

非住房:每件550元     

 

7

工本费

一本免收,一本以上的,每增加一本,10元

 

 

(因为是家人之间的过户,就把双方要缴纳的税费合并到一起)

 

假设张先生想转让给儿子的是他的第二套房,且购买已满2年,儿子名下也没有任何房产,那么办理过户所需缴纳的税费为:

 

300万*(1%契税+1%土地转让金+1%个税)+80+5=90085元

 

若张先生就1套住房,并且购买已满2年,土地性质也为出让,那所需缴纳的税费为:

 

300万*1%契税+80+5=30085元。

 

 

 

2

以赠与的形式过户给儿子

 

 

 

序号

费用类别 

数额

1

契税

房屋价值的3%

2

土地转让金

1%(土地性质为:出让,免收)

3

印花税

0.05%

4

登记费

住房80元/每套,非住房550元/每件

5

印花税票

5元/本

6

证书工本费

一本免费,每增加一本10元

 

根据[国税发(2006)144号]中第一条第二款明确规定:对于个人无偿赠与不动产,应对受赠人全额征收契税。也就是说,印花税是必须要缴纳的。

 

因此需要缴纳的费用为:

 

300万(3%契税+1%土地转让金+0.1%印花税)+80+5=123085元

 

若土地性质为出让,应缴纳的税费为:

 

300万*(3%契税+0.1%印花税)+80+5=93085元。

 

 

 

3

以继承的形式过户给儿子

 

 

 

序号

费用类别

数额

1

契税        

(仅受遗赠)

房屋价值的3%

2

印花税 

(仅受遗赠)

房屋价值的0.05%

3

登记费

住房80元/每套,非住房550元/每件

4

印花税票

5元/本

5

证书工本费

一本免费,每增加一本10元

 

《中华人民共和国继承法》规定,法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税,但是非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。

 

法定继承和遗嘱继承过户前,需要缴纳40元/平米的继承权公证费(北京地区);受遗赠房产的印花税税率为0.05%,受遗赠人除需自己缴纳0.05%之外,还需代遗赠人缴纳0.05%,共计0.1%。

 

张先生的儿子是张先生的法定继承人,因此只需要缴纳以下的费用:

 

遗嘱见证费:免费      继承权诉讼费:200-500元(按实际标的额计算)        房管局过户 : 80+5=85元

 

最后给大家分析一下三者的不同:买卖和赠与是在老人生前将房产过户到儿子名下,省去了一些继承上的手续麻烦,但同时也失去了保障,一旦孩子不孝顺了,老人也收不回房产。尤其是对仅有一套住房的老人来说,晚年无法得到保障。就三者来说,继承的费用最低,也能够有效保障老人的晚年生活

 

因此,中心工作人员建议张先生以遗嘱的形式,将房产传承给儿子,不仅能够免缴高额税费,还能保障晚年生活。张先生听完工作人员的分析以后,果断决定立遗嘱,不给孩子留麻烦。

沈阳市沈河区炎黄为老服务中心 业务范围:遗嘱登记、遗嘱保存、遗嘱见证、遗愿代办;免费为60岁以上(贫困)老人提供办理遗嘱的登记、保管业务;财务信息备份、私密存档、信息传递、第三方信息存储服务。