前几天，张先生向中心工作人员咨询了一个问题。

他的儿子马上就要结婚了，张先生打算将自己名下的房产过户给儿子，当做婚房，但不知道什么时候过户合适？采取什么样的方式过户最省钱？

为了解答这位朋友的疑惑，今天我们就来分析一下房屋过户采用买卖、赠与、继承三种方式各自的税费情况。

（因房屋的性质、面积大小及地域的差别，税费会有所不同，仅供参考。）

假设张先生的房产是北京的普通商品住房（学区房），80平米，目前价值300万。

（因为是家人之间的过户，就把双方要缴纳的税费合并到一起）

假设张先生想转让给儿子的是他的第二套房，且购买已满2年，儿子名下也没有任何房产，那么办理过户所需缴纳的税费为：

300万*（1%契税+1%土地转让金+1%个税）+80+5=90085元

若张先生就1套住房，并且购买已满2年，土地性质也为出让，那所需缴纳的税费为：

300万*1%契税+80+5=30085元。

根据[国税发（2006）144号]中第一条第二款明确规定：对于个人无偿赠与不动产，应对受赠人全额征收契税。也就是说，印花税是必须要缴纳的。

因此需要缴纳的费用为：

300万（3%契税+1%土地转让金+0.1%印花税）+80+5=123085元

若土地性质为出让，应缴纳的税费为：

300万*（3%契税+0.1%印花税）+80+5=93085元。

《中华人民共和国继承法》规定，法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税，但是非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

法定继承和遗嘱继承过户前，需要缴纳40元/平米的继承权公证费（北京地区）;受遗赠房产的印花税税率为0.05%，受遗赠人除需自己缴纳0.05%之外，还需代遗赠人缴纳0.05%，共计0.1%。

张先生的儿子是张先生的法定继承人，因此只需要缴纳以下的费用：

遗嘱见证费：免费      继承权诉讼费：200-500元（按实际标的额计算）        房管局过户 ： 80+5=85元

最后给大家分析一下三者的不同：买卖和赠与是在老人生前将房产过户到儿子名下，省去了一些继承上的手续麻烦，但同时也失去了保障，一旦孩子不孝顺了，老人也收不回房产。尤其是对仅有一套住房的老人来说，晚年无法得到保障。就三者来说，继承的费用最低，也能够有效保障老人的晚年生活。

因此，中心工作人员建议张先生以遗嘱的形式，将房产传承给儿子，不仅能够免缴高额税费，还能保障晚年生活。张先生听完工作人员的分析以后，果断决定立遗嘱，不给孩子留麻烦。